Prosedur Pembuatan Akta

Prosedur Pembuatan Akta

Di dalam pembuatan akta dikenal tata cara pembuatan akta, yang biasa disebut prosedur pembuatan akta. Adapun prosedur pembuatan akta adalah sebagai berikut :

1. Para pihak yang melakukan peralihan hak atas tanah datang sendiri/dikuasakan kepada orang lain dengan surat kuasa khusus ke Kantor PPAT atau Kantor Kecamatan, dan menginformasikan maksud dan tujuan dalam peralihan hak atas tanah.

2. Sebelum PPAT membuat akta maka terlebih dahulu PPAT memeriksa surat-surat yang bersangkutan dengan tanah, adapun surat-surat itu antara lain adalah :

a. Sertifikat tanah yang bersangkutan (untuk tanah yang sudah didaftar), Pethok D atau bisa memakai leter C (untuk tanah yang belum didaftar)

b. Kartu Tanda Penduduk

c. Surat Keterangan dari kepala desa yang menyatakan tanah tersebut tidak dalam sengketa

d. Bukti pelunasan pajak atas tanah yang terbaru

3. PPAT memeriksa surat-surat yang dibutuhkan, setelah itu dibuat akta peralihan hak dengan sekurang-kurangnya dihadiri 2 (dua) orang saksi

4. Setelah akta peralihan selesai dibuat maka PPAT membacakan akta peralihan hak dihadapan semua pihak yang hadir, selanjutnya dilakukan penandatangan akta, setelah yang berangkutan menunjukkan bukti lumas pembayaran BPHTB.

Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah Setelah Melalui PPAT

Maka para pihak atau PPAT harus datang ke Kantor Pertanahan setempat untuk memperoleh surat tanda bukti atas tanah, adapun surat-surat yang diperlukan adalah :

1. Akta peralihan hak atas tanah

2. Surat permohonan konversi

3. Petok D (leter C bila perlu) untuk tanah yang berlum disertifikat

4. Sertifikat hak atas tanah untuk tanah yang sudah disertifikat

5. Surat keterangan tanah tidak dalam sengketa

6. Keterangan riwayat tanah

7. Kartu Tanda Penduduk ( Wawancara dengan Drs Subhan PPAT/

Camat Lowokwaru pada tanggal 14 April 2004, Prosedure yang demikian ini sudah sesuai dengan apa yang telah diatur dan ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.)

Dalam pelaksanaannya di lapangan masyarakat atau pihak yang hendak memproses sertifikatnya pada umumnya menyerahkan urusan tersebut kepada PPAT dan yang bersangkutan tinggal membayar biaya penyelesainnya ( bagi pihak yang punya uang) tapi sebaliknya untuk masyarakat yang kemampuannya terbatas pada umumnya menunda pemrosesan pensertifikan tanahnya karena salah satu syarat harus dibuatkan akte peralihan haknya terlebih dahulu. Dimana untuk mendapatkan akte peralihan hak yang harus dibuat oleh PPAT yang bersangkutan harus melunasi terlebih dahulu BPHTB nya. Dari sini nampak jelas bahwa apa yang diharapkan oleh Pemerintah agar pelunasan pembayaran BPHTB dapat diselesaikan seperti yang sudah diatur dalam UU BPHTB , tetapi kenyataannya hal itu justru menghambat proses pembuatan sertifikat.

Kaitan Pembuatan Akta Dengan Pembayaran BPHTB

Di dalam UU BPHTB pasal 24 ditetapkan ketentuan bagi pejaba PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara bahwa:

(1) pejabat PPAT/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

(2) Kepala Kantor Lelang hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan setelah WP menyerahkan bukti pembayaran BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

(2a) Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

(3) Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Dalam Pasal 25 ditetapkan bahwa PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada Dirjen Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 bulan berikutnya.

Bagi PPAT/Notaris atau Kepala Kantor Lelang Negara yang melanggar ketentuan pasal 25 ini dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp.250.000,- untuk setiap laporan

Bagi Pejabat PPAT/Notaris dan Pejabat Lelang Negara yang melanggar ketentuan pasal 24 dan pasal 25 akan dikenakan sanksi berdasarkan ketentuan pasal 26:

(1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Pejabat lelang Negara yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2), dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 7.500.000,00 ( tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.

(2) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 250.000,00 ( dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.

(2a) Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2a), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(3) Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (3), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(3a) Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dari ketentuan pasal-pasal tersebut, menunjukkan bahwa ketika masyarakat memerlukan pelayanan untuk membuat akta peralihan hak harus terlebih dahulu melakukan pelunasan pembayaran pajak BPHTB.

Untuk kota Malang perhitungan pembayaran BPHTB sebagai berikut :

( Nilai Perolehan Obyek Pajak – Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak ) x Tarip (5%)

Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor Kep-09/WPJ.12/BD.05/2003 tanggal 19 Nopember 2003 ditentukan sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah).

Contoh perhitungan BPHTB sebagai berikut :

NPOP = Rp 100.000.000 (seratus juta rupiah)

NPOPTKP = Rp. 20.000.000 (dua puluh juta rupiah)

BPHTB = (Rp. 100.000.000 – Rp.20.000.000) x 5%

= Rp. 80.000.000 x 5%

= Rp. 4.000.000,-

Beban yang harus ditanggung oleh masyarakat adalah disamping harus membayar fee Notaris (yang biasanya ditentukan sebesar 1% dari NPOP) dan biaya administrasi yang berdasarkan PP Nomor 46 Tahun 2002 tanggal 27 Agustus 2002 tentang Perubahan Data Yuridis Pertanahan ditentukan sebesar Rp. 25.000,- per kegiatan akan ditambah dengan pembayaran pelunasan BPHTB tersebut. Dan apabila PPAT menandatangani akta tanpa terlebih dahulu melihat Surat Pembayaran BPHTB akan terkena sanksi sesuai yang diatur dalam Pasal 24 ayat (1).

Karena tarip pajak yang tinggi (5%) maka pajak yang harus dibayar tinggi pula, akibatnya akan terjadi penundaan pembayaran pajak berarti pemasukan kepada Kas Negara sebagaimana yang diharapkan tidak terealisir. Karena belum ada pembayaran pajak BPHTB maka akta peralihan hak tidak dapat diproses. Dampak lain yang dapat terjadi adalah adanya perekayasaan pada Nilai Perolehan Obyek Pajak sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB. Yaitu dengan cara direndahkannya harga riil Nilai Perolehan Obyek Pajak sampai pada batas tidak kurang dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang digunakan dalam pemungutan pajak PBB dan NJOP ini biasanya lebih rendah dari nilai perolehan riil. Hal ini dilakukan untuk mengecilkan nilai pajak yang harus dibayar. Tentunya secara moral hal yang demikian tidak dapat dibenarkan.. Praktek yang demikian ini didalam dunia perpajakan dikenal dengan hambatan pemungutan pajak yaitu dengan mengadakan perlawanan aktif, yaitu perlawanan yang meliputi semua usaha dan perbuatan yang secara langsung ditujukan kepada Pemerintah ( fiscus) dengan tujuan untuk menghindari pajak. Dalam perlawanan aktip ini ada yang dikenal dengan tax avosion, yaitu bentuk perlawanan dengan suatu usaha meringankan beban pajak dengan melanggar undang-undang.( Masdiasmo, 2002, hal 9}

Beberapa Pendapat Terhadap Dampak Dikenakannya BPHTB dalam Pembuatan Akta.

Dari beberapa sumber yang diperoleh melalui wawancara langsung dari beberapa pihak yang terkait yang mengomentari tentang dapat diberlakukannya UU Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000 antara lain :

Dra. Tuminen, SH

Dra. Tuminen, SH adalah Notaris & PPAT yang beralamat kantor di jalan Bromo No. 41C, menjelaskan bahwa semakin luas tanah dan bangunan yang dimiliki, maka makin tinggi NJOP nya, dan semakin besar pula BPHTB yang harus dibayar. Itulah salah satu sebab mengapa masyarakat melakukan penundaan dalam pemrosesan akte peralihan haknya, dan hal ini juga akan berdampak tertundanya pada proses balik nama atau pemutakhiran data yuridis dalam sertifikat. (Wawancara tanggal 12 April 2004)

M. Isro’, SH. CN

M. Isro’, SH. CN adalah Notaris PPAT dengan wilayah kerja di Kabupaten Malang, juga mengakui bahwa lantaran masyarakat tidak sanggup membayar BPHTB, sehingga tidak dapat memproses akta perolehan hak, maka ada diantara mereka yang tidak memproses data yuridis dalam sertifikatnya, dan sebagai solusinya yang berangkutan hanya meminta dibuatkan surat kuasa menjual kepada pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat.

Sehingga sewaktu-waktu apabila ia ingin mengalihkan lagi hak atas tanah yang telah dibelinya dapat dengan mudah dilakukan karena sudah mendapat kuasa dari orang yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah tersebut. (Wawancara tanggal 1 April 2004)

Sulasiyah Amini, SH

Sulasiyah Amini, SH adalah Notaris/PPAT yang beralamat di Jln. Arjuno 12 Malang yang wilayah kerjanya meliputi Kota Malang, menjelaskan bahwa ia sebagai pelayanan masyarakat khususnya dalam pembuatan akta peralihan hak seringkali mengorbankan fee/imbalan jasa yang seharusnya ia terima, sepanjang masyarakat sudah dapat membayar BPHTB, sebagai salah satu syarat dalam pemrosesan sertifikat. Karena di Kota Malang ini Nilai Perolehan Obyek Pajak Yang Tidak Kena Pajak ditentukan sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah). Jadi untuk masyarakat yang memperoleh hak dengan NPOP diatas 20 juta sudah punya kewajiban membayar BPHTB dan ini merupakan beban tambahan disamping biaya administrasi lainnya dalam proses balik nama sertifikat.(Wawancara tanggal 1 April 2004)

Drs. Supriyadi

Drs. Supriyadi adalah Camat/PPAT Klojen Kotamadya Malang, ini mengatakan bahwa BPHTB berkaitan dengan pajak pribadi seseorang yang harus dibayar kepada negara, sedangkan permohonan sertifikat hak atas tanah berkaitan dengan hak seseorang atas tanah yang dimilikinya, sehingg antara keduanya tidak dapat digabungkan. Seyogyanya BPHTB tidak dapat dibebankan saat seseorang mengajukan permohonan balik nama sertifikat hak atas tanahnya atau dengan kata lain sertifikat hak atas tanah tidak dapat dicampuradukkan dengan pajak.

Namun pada kenyataannya, di lapangan justru sebaliknya, sehingga secara umum dapat dikatakan kalau kehadiran UU No. 21/Tahun 1997 yang telah diubah dengan UU No.20/Tahun 2000 dapat menghambat proses balik nama dalam pemrosesan sertifikat hak atas tanah. Berarti jika dilihat dari sisi kepentingan masyarakat, proses sertifikasi yang tertunda memang dirasa merugikan. Sebaiknya dibedakan antara kewajiban masyarakat membayar pajak (BPHTB) dengan haknya untuk memperoleh pelayanan dalam mendapatkan sertifikat hak atas tanah dan alangkah baiknya sebagai jalan keluar yang cukup bijaksana bahwa pembayaran BPHTB dapat ditunda pelunasannya, sampai masyarakat mampu membayar, tetapi bukan berarti hak masyarakat untuk memperoleh pelayanan pemutakhiran data yuridis dalam sertifikat hak atas tanah harus tertunda. Misalnya dengan digunakannya sertifikat tersebut sebagai jaminan atas pelunasan BPHTB yang belum dibayar. (Wawancara tanggal 12 April 2004)

Drs. Subhan

Wawancara langsung dilakukan kepada Camat/PPAT Lowokwaru ini, dilakukan pada tanggal 19 April 2004. Beliau mengatakan bahwa BPHTB ini merupakan tambahan beban dalam proses pensertifikatan hak atas tanah, karena disamping harus membayar kerja administrasi, juga harus membayar pajak BPHTB, bahkan masyarakat kecil yang umumnya dia layani tidak mengerti bahwa beban yang ditanggungnya ini adalah beban pajak. Seolah-olah masyarakat menganggap bahwa biaya pembuatan akta PPAT adalah mahal. Ini adalah sebuah tantangan tersendiri untuk menjelaskan kepada masyarakat.

Drs. Honi Karyono

Drs. Honi Karyono adalah Kepala Sub Seksi Bagian Peralihan Hak mengatakan bahwa sebenarnya kami ini merupakan perpanjangan tangan atau alat yang digunakan oleh Kantor Pajak PBB untuk secara tidak langsung sebagai tukang tagih pelunasan pajak BPHTB. Padahal seharusnya fungsi kita adalah pelayanan masyarakat.

Dari beberapa yang menyampaikan pendapat di atas umumnya adalah pejabat yang menjadi ujung tombak pelayanan masyarakat dalam melakukan proses pendaftaran tanah berkaitan dengan peralihan hak, kamipun mengatakan hal yang sama bahwa keberlakuan UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 mempunyai dampak yang kurang menguntungkan di dalam proses pendaftaran tanah. Hal tersebut dikarenakan masyarakat harus melunasi beban pajak BPHTB yang harus dibayar, serta bagi pejabat yang berwenang mengeluarkan akta PPAT dan memproses sertifikasi hak atas tanah tidak dapat memproses hak tersebut jika pemohon hak belum menunjukkan pelunasan pajak BPHTBnya. (Wawancara tanggal 21 Mei 2004)